Die Grundsteuerreform in Deutschland erklärt und verstehen
Die Grundsteuerreform ist eines der bedeutendsten Projekte der deutschen Steuerpolitik der letzten Jahre. Seit 2022 müssen Millionen von Immobilienbesitzern ihre Grundsteuern neu bewerten und einordnen – und das hat unmittelbare finanzielle Folgen für uns alle. Ob wir ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder mehrere Mietimmobilien besitzen: Die Reform betrifft unsere Portfolios, unsere Nebenkosten und unsere langfristige Finanzplanung. In diesem Leitfaden erklären wir dir, warum diese Reform notwendig war, wie die neuen Regelungen funktionieren und welche konkreten Schritte du jetzt unternehmen solltest.
Was ist die Grundsteuerreform?
Die Grundsteuerreform ist eine umfassende Neubewertung aller Immobilien in Deutschland. Statt die Grundsteuern wie bisher auf veralteten Wertermittlungen von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland) zu basieren, wird nun ein modernes Bewertungssystem eingeführt. Das klingt zunächst bürokratisch – ist aber ein wichtiger Schritt zu mehr Gerechtigkeit und Transparenz.
Was bedeutet das konkret für dich? Deine bisherige Grundsteuer wird neu berechnet. Die Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) hat alle Grundstücke und Gebäude erfasst und bewertet. Du erhältst Feststellungsbescheide, auf deren Basis die Gemeinden die neue Grundsteuer festsetzen. Das Verfahren läuft schrittweise ab – nicht alles geschieht von heute auf morgen.
Hintergrund und Anlass der Reform
Warum war eine Reform überhaupt nötig? Das alte System basierte auf Grundstückswerten aus den 1960er-Jahren und war längst überflüssig geworden. Die Bundesverfassungsgericht hatte bereits 2018 klargemacht, dass die Neubewertung notwendig ist – ansonsten würde das Prinzip der Gleichmäßigkeit der Besteuerung verletzt.
Das alte Verfahren führte zu absurden Situationen: Eine Immobilie in Berlin konnte einen ähnlich niedrigen Steuermessbetrag haben wie eine Garage im ländlichen Raum. Grundsteuern spiegeln die realen Marktlagen nicht wider. Mit der Reform wollen wir erreichen, dass:
- Immobilien fair nach ihrem tatsächlichen Wert bewertet werden
- Unterschiede zwischen Ballungszentren und ländlichen Regionen berücksichtigt werden
- Das System transparenter und nachvollziehbarer wird
- Finanzierung von Kommunen stabilisiert wird (Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle)
Die neuen Bewertungsmaßstäbe
Die Grundsteuerreform arbeitet mit zwei verschiedenen Bewertungsmodellen, die je nach Bundesland unterschiedlich angewendet werden.
Flächenmodell und Ertragswertmodell
Das Flächenmodell ist das Standardverfahren in den meisten Bundesländern (z.B. Baden-Württemberg, Bayern). Hier werden Immobilien primär nach ihrer Fläche und ihrer geografischen Lage bewertet. Die Formel ist relativ simpel:
Grundsteuerwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
Das bedeutet: Ein Grundstück in einem teuren Innenstadtviertel mit hohem Bodenrichtwert zahlt mehr als ein identisch großes Grundstück im Außenbereich. Für dich als Eigenheimbesitzer ist das transparent – du siehst direkt, wie dein Grundstückswert zugrunde gelegt wird.
Das Ertragswertmodell kommt in Bundesländern wie Hamburg, Hessen und Bremen zum Einsatz. Hier wird der Schwerpunkt auf die Ertragskraft einer Immobilie gelegt – sprich: Was wirft die Immobilie an Mieteinnahmen ab? Die Formel arbeitet mit Faktoren wie:
- Nettokaltmiete der letzten Jahre
- Instandhaltungsrücklagen
- Verwaltungskosten
- Kapitalrenditeerwartungen
Für Vermieter ist dieses Modell oft genauer, da es die wirtschaftliche Realität stärker abbildet. Allerdings ist es auch komplexer und erfordert genaue Datenerfassung.
Einige Bundesländer haben Hybrid-Modelle entwickelt, die beide Ansätze kombinieren. Baden-Württemberg etwa nutzt eine Mischung, um sowohl Standortverhältnisse als auch Nutzungsintensität zu erfassen.
Auswirkungen auf Immobilienbesitzer
Die Grundsteuerreform hat für viele von uns unterschiedliche finanzielle Auswirkungen – nicht immer negativ, manchmal aber auch erfreulich.
Steigende und sinkende Grundsteuerlasten
Wie wirkt sich die Reform konkret auf deine Geldbörse aus? Das hängt von mehreren Faktoren ab:
| Innenstadtimmobilie (München, Hamburg) | Wertsteigernde Lage, hohe Nachfrage | Grundsteuer oft ↑ |
| Einfamilienhaus im Speckgürtel | Mittlerer Bodenrichtwert, gute Lage | Grundsteuer stabil oder leicht ↑ |
| Wohnung im ländlichen Raum | Niedriger Bodenrichtwert, lange Leerstände | Grundsteuer oft ↓ oder ↔ |
| Großes Mehrfamilienhaus (Vermietung) | Starke Mieteinnahmen (Ertragswertmodell) | Je nach Modell variabel |
| Gewerbefläche | Nutzungsintensität hoch | Grundsteuer meist ↑ |
Beispiel aus der Praxis: Ein Ehepaar in München mit einem Reihenhaus im Wert von 1,2 Millionen Euro zahlte bisher etwa 400 Euro Grundsteuer pro Jahr. Nach der Reform könnte diese auf 800–1000 Euro pro Jahr ansteigen – weil der Bodenrichtwert in dieser Gegend entsprechend gestiegen ist. Das ist spürbar, aber nicht exorbitant.
Anderes Beispiel: Ein Eigenheimbesitzer in Mecklenburg-Vorpommern mit einem 2-Zimmer-Einfamilienhaus auf 800 Quadratmetern zahlte bisher 150 Euro jährlich. Die neue Grundsteuer könnte bei 120 Euro liegen – weil der Bodenrichtwert flach bleibt, die Grundfläche aber Gewicht bekommt.
Die gute Nachricht: Viele Bundesländer haben Steuervergünstigungen für Wohngrundstücke eingebaut. Das heißt, deine selbst genutzte Immobilie wird oft niedriger besteuert als eine Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilie mit gleicher Größe.
Übergangsregelungen und Schutzmaßnahmen
Die Bundesregierung ist sich bewusst, dass starke Erhöhungen einzelner Grundsteuern zu Härten führen können. Deshalb gibt es mehrere Puffermechanismen:
Gestaffelte Einführung: Die Reform läuft nicht auf einmal ab. Feststellungsbescheide wurden gestaffelt ab 2022 verschickt. Die neuen Steuermessbetrag treten gestaffelt in Kraft – teilweise erst 2025 in voller Höhe.
Örtliche Hebesatzregelung: Gemeinden können den Hebesatz (den Multiplikator auf den Steuermessbetrag) senken, wenn eine Grundsteuererhöhung zu groß ausfällt. Das ist ein wichtiger Puffer, den wir nutzen sollten – für dich bedeutet: Lokal nachschauen, ob die Gemeinde den Hebesatz anpasst.
Härtefallregelungen: Wenn die neue Grundsteuer für deine Immobilie um mehr als 110 Prozent steigt (in einigen Bundesländern 120 %), kannst du eine Entlastung beantragen. Das ist nicht automatisch – du musst aktiv werden.
Privilegien für Wohnimmobilien: Viele Bundesländer haben die Grundsteuer B (für Wohngrundstücke) bewusst günstiger gestaltet als Grundsteuer A (für Betriebsgrundstücke und Betriebsteile). Das schützt Eigenheimbesitzer stärker.
Praktische Schritte für Eigenheimbesitzer und Vermieter
Jetzt, da die Feststellungsbescheide versendet wurden, müssen wir aktiv werden. Hier ist deine konkrete Checkliste:
1. Feststellungsbescheid prüfen
- Hast du deinen Bescheid erhalten? Falls nicht, frag beim zuständigen Finanzamt nach.
- Überprüfe die Daten: Grundstücksfläche, Gebäudefläche, Baujahr korrekt?
- Bei Fehlern: Innerhalb von 4 Wochen schriftlich Einspruch einreichen.
2. Bodenrichtwert überprüfen
- Der Bodenrichtwert ist die Grundlage deiner Neubewertung. Du kannst ihn in der Bodenrichtwert-Online-Datenbank (BoDo) einsehen.
- Wenn dieser Wert merklich von vergleichbaren Grundstücken in deiner Straße abweicht, kann das ein Fehler sein.
3. Rentabilität als Vermieter kalkulieren
- Wenn du eine Mehrfamilienhaus vermietest: Rechne durch, ob die neue Grundsteuer deine Nettomietrendite verschlechtert.
- In manchen Fällen kannst du die erhöhte Grundsteuer in die Betriebskosten für Mieter umlegen (§ 2 BetrKV) – aber nicht immer und nicht zu 100%.
4. Einspruch prüfen lassen
- Wenn die Grundsteuer um 110% oder mehr steigt, prüfe, ob eine Hardship-Klausel greift.
- Ein Steuerberater oder Fachanwalt kostet oft 200–400 Euro – kann sich aber für dich durch Ersparnisse lohnen.
5. Hebesatz-Veränderungen im Auge behalten
- Deine Gemeinde kann den Hebesatz senken oder erhöhen. Das passiert oft im Laufe von 2024–2025.
- Manche Gemeinden haben ankündigt, den Hebesatz zu reduzieren, wenn die Grundsteueraufkommen zu stark steigen.
6. Weitergabe an Mieter (für Vermieter)
- Die erhöhte Grundsteuer kannst du nur unter bestimmten Bedingungen auf deine Mieter umlegen.
- Das geht über die Nebenkostenabrechnung – aber nur, wenn diese im Mietvertrag vorgesehen ist.
- Vorsicht: Eine Umlage ist keine Modernisierungsmitteilung – der Mieter hat weniger Kündigungsrechte.